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Taxes locales : comment sont-elles calculées ?

La taxe foncière, la taxe d’habitation et la contribution économique territoriale sont calculée à partir de la valeur locative cadastrale (VLC). Chaque année, en janvier/février, l'État transmet aux collectivités territoriales le total des bases prévu pour chacune de ces taxes afin que chaque collectivité puisse décider des taux d'imposition en fonction de ses besoins de financement...

Calcul et utilisation de la valeur locative cadastrale
Lors de la refonte du système des impôts locaux, le choix a été de retenir comme élément commun d'imposition la valeur locative des biens immeubles. Seule la base de la taxe professionnelle comportait jusqu'au 1er janvier 2010, pour certains contribuables, un deuxième élément qui est la valeur locative du matériel ou une fraction des recettes. La réforme de la taxe professionnelle a conduit à sa suppression puis à la création de la contribution économique territoriale composée de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et la cotisation foncière des entreprises. La première est basée sur le chiffre d'affaires de l'entreprise, la deuxième est basée uniquement sur la valeur locative cadastrale des biens immobiliers de l'entreprise. Tous les biens immeubles n'étant pas loués, un système a été mis en place afin de déterminer une valeur dite valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale est donc le loyer théorique annuel que l'on pourrait tirer d'un bien en le louant dans des conditions normales.

Établissement d'une référence
Chaque parcelle et chaque local est évalué pour obtenir une valeur locative cadastrale. Cette valeur est une valeur de 1960 pour le non bâti (VLC60) et une valeur de 1970 pour le bâti (VLC70). Une étude des baux de location existants alors a été menée afin d'établir par commune :

- un zonage géographique des communes en zones locatives homogènes.
- des valeurs de référence ou de comparaison dans chaque zone locative pour chaque type et catégorie de biens.

En non bâti la distinction se fait entre les natures et les qualités de culture (pré, terre 1er catégorie, terre 2e catégorie, lande, forêt, terrains à bâtir, terrains d'agrément, etc.).

En bâti la distinction est faite entre d'une part, locaux d'habitation (appartement, maisons, dépendances avec des catégories pour tenir compte de la qualité des habitations) et d'autre part, les locaux commerciaux et les locaux industriels.

Pour le non bâti et les locaux d'habitation, la valeur de comparaison donne (en première approximation) un prix au mètre carré.

Pour les locaux commerciaux :

- la VLC70 de ceux qui étaient loués au 1er janvier 1970 est leur loyer à cette date s'il était normal ;
- la VLC70 des autres est déterminée par comparaison à des locaux de même nature loués au 1er janvier 1970 et inscrits sur des procès-verbaux communaux ;

- la VLC70 de ceux pour lesquels il n'existe pas de termes de comparaison est déterminée à partir d'une estimation de leur valeur vénale ramenée au 1er janvier 1970 à laquelle on applique un taux représentatif du rendement immobilier constaté à l'époque dans la région.

Pour les locaux industriels, la valeur locative est calculée chaque année à partir de leur prix de revient inscrit au bilan comptable, ou à défaut une VLC70 est calculée comme pour les locaux commerciaux.

Recensement des propriétés

L'ensemble des propriétés et les fractions de ces propriétés ont été recensées.

Pour les propriétés non bâties

- l'unité de calcul est la subdivision fiscale, partie de parcelle homogène quant à son affectation. Par exemple, si sur une parcelle il y a une partie en pré et une partie en verger alors les deux parties sont métrées et classées dans la nature de culture correspondante.

- la valeur de la parcelle correspond à la somme des valeurs des subdivisions.

Pour les propriétés bâties

L'unité de calcul est le local. Un local est un ensemble construit pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte.

Exemples :

- un appartement = 1 local
- un appartement + une chambre de bonne = 2 locaux
- une maison = 1 local
- une maison avec un garage les deux communiquant = 1 local
- une maison avec un garage dans un bâtiment séparé = 2 locaux
- pour chaque local le propriétaire de l'époque, le propriétaire au moment de la construction, ou du dernier changement de consistance ou d'affectation, doit souscrire une déclaration détaillant la surface des locaux. À défaut l'administration l'établit à sa place.
- les locaux réservés à l'habitation sont classés par catégorie.
- les locaux commerciaux sont classés par type d'activité.

Calcul de la valeur locative
Les paramètres de calculs sont nombreux pour prendre en compte les différentes situations possibles. Certains sont objectifs (surface des pièces et annexes, éléments de conforts, ascenseur), mais d'autres dépendent d'un classement de l'Administration (coefficient de pondération) et d'une délibération des communes (classement du local dans une des 8 catégories).

Les huit catégories : Elles sont à la base de la valeur locative. Chaque local en France est classé dans une des huit catégories de référence : du 1 (habitation luxueuse) à 8 (logement délabré et insalubre), avec des sous-catégorie (demi-catégorie). De ce classement dépend à la fois la superficie pondérée du local, et le tarif €/m² applicable. Ce classement en catégorie est voté par une commission communale des impôts directs, instaurée dans chaque commune. Pour les aider, l'administration fiscale a établi unenomenclature de référence contenant principalement les locaux d'habitation de référence, les locaux commerciaux types sur une commune donnée.

Pour les propriétés non-bâties

- VLC(60) d'une subdivision = surface de la subdivision par prix à l'hectare de la référence pour la nature de culture.

- VLC(60) de la parcelle = somme des VLC60 des subdivisions.

Pour les propriétés bâties

- On part de la surface du local (habitable: surface de l'ensemble des pièces, y compris embrasement des portes)

- Cette surface est ensuite pondérée selon la catégorie du logement. Par exemple, un appartement en catégorie 6 voit ses 20 premiers mètres carrés compter pour 1,25 puis les 50 suivants pour 0,9 et enfin 0,75 au-dessus de 70 m2. Le tarif est plus élevé pour les maisons2 .

- À cette surface sont ensuite appliqués les coefficients de l'administration fiscale, prenant en compte l'entretien (de +20 % à -20 %)3 et de situation particulière, qui est censée prendre en compte la localisation du logement dans la commune (de +20 % à -20 %)4. Ces deux paramètres sont définis arbitrairement par le fisc. Il existe enfin un coefficient dans les immeubles selon la présence ou non d'un ascenseur5 : par exemple un 5e étage sans ascenseur est minoré de 10 % mais augmenté de 5 % en cas d’ascenseur.

Sont ensuite ajoutées des équivalences superficielles6 représentatives de l'équipement du logement :

- 4 mètres carrés pour l'eau
- 2 mètres carrés pour le gaz
- 2 mètres carrés pour l'électricité
- 5 mètres carrés par baignoire
- 4 mètres carrés par douche
- 3 mètres carrés par lavabo (hors évier)
- 3 mètres carrés par WC
- 3 mètres carrés en cas de raccordement au tout-à-l'égout
- 3 mètres carrés en cas de présence d'un vide-ordure
- 2 mètres carrés par pièce pour le chauffage (qu'il soit individuel, central, électrique, gaz, fioul...)

La plupart de ces éléments constituent aujourd'hui des critères minimum d'habitabilité. Il ne faut pas perdre du vue que la révision générale date de 1970, époque où de nombreux logements ne bénéficiaient pas de ces équipements.

- Enfin on ajoute les dépendances, pour leur surface, affectée d'un coefficient (par exemple 0,3 pour une cave). À noter que les coefficients d'entretien et de situation particulière s’appliquent également pour ces annexes.

- La somme de la superficie pondérée, des éléments de conforts, et la surface pondérée des annexes détermine la surface pondérée.

- Il est à noter que concernant les locaux dit "commerciaux" (boutique, bureau, atelier, entrepôt) les équivalences superficielles n'existent pas, seuls des coefficients de pondération sont appliqués aux surfaces en fonction de leur importance dans l'exercice d'une activité donnée. En d'autres termes, on pondère les surfaces. Par exemple, la surface de vente d'une boutique sera plus importante dans l'activité que la surface de l'arrière-boutique.

- Il existe ensuite pour chaque commune et chaque catégorie d'habitation et/ou locaux-type commerciaux un tarif au mètre carré pondéré, calculé selon les loyers pratiqués dans la commune au 1er janvier 1970. En théorie : la dernière actualisation réelle date de 1980 et est simplement revalorisée chaque année ce qui aboutit à la valeur locative finale du bien ou en d'autres termes le revenu cadastral de l'année. Ce revenu cadastral bénéficie d'un abattement de 50 % pour constituer la base de calcul de la Taxe Foncière ou n'en bénéficiera pas pour devenir la base de calcul de la Taxe d'Habitation.

Consultation de la Commune
Une Commission Communale des Impôts Directs (CCID), représentative des différentes catégories de contribuables, donne annuellement un avis sur les VLC70 envisagées par l'administration en cas de créations ou de modifications.

Depuis 2010, une Commission Intercommunale des Impôts Directs (CIID) peut être créée par les communautés de communes ou d'agglomération qui perçoivent la contribution économique territoriale (anciennement la taxe professionnelle) à la place de leurs communes membres. Les commissions intercommunales ainsi créées sont consultées à la place des CCID des communes membres sur les VLC70 envisagées pour les locaux commerciaux, les CCID des communes membres restant compétentes pour les VLC70 envisagées pour les locaux d'habitation.

Adaptation de la VLC60 et de la VLC70
Les valeurs locatives cadastrales ainsi calculées ne sont pas utilisées directement pour le calcul des impôts.

Un premier coefficient dit « d'actualisation » 1980 est appliqué. Ce coefficient est spécifique à chaque département et reflète l'évolution du marché locatif au niveau départemental entre 1970 et 1980. Il existe généralement un coefficient pour les locaux d'habitation différent de celui pour les locaux commerciaux. Il n'est pas utilisé pour calculer la base de la cotisation foncière des entreprises qui remplace en partie la taxe professionnelle à compter de 2010, aussi parle-t-on de VLF (valeur locative foncière) plutôt que de VLC.

Ensuite un coefficient de « revalorisation nationale » est appliqué annuellement (fixé par la loi de finances en fonction d'indices macroéconomiques).

La valeur locative qui est utilisée en 2010 est donc : VLC70 × coef. actu × coef. reval 81 × … coef. reval 2010 = VLC2010.

C'est une valeur locative actualisée et revalorisée.

Utilisation des VLC
La somme des VLC utilisables par collectivité et par type d'impôt (bases globales) est fournie à chaque collectivité. Ces dernières peuvent donc décider des taux à appliquer en fonctions de leur besoins et de la répartition de charges qu'elle souhaite mettre en place entre chaque impôt, les variation des taux entre impôts étant encadrés. Bien qu'aucun disposition ne le prévoit, on constate dans la pratique que la VLC ainsi calculée correspond à une moyenne de 6 mois de loyers du logement concerné.

La VLC 2010 est utilisée pour l'établissement des impôts individuels :

- TF bâti : base d'imposition = 50 % de VLC2010
- TF non bâti : base d'imposition = 80 % de la VLC2010
- TH : base d'imposition = VLC2010 - abattements
- CFE : base d'imposition = VLF2010 - réductions éventuelles

Limites du système
Initialement il était prévu de procéder à une révision générale tous les trois ans. L'opération initiale s'est avérée très lourde à gérer et l'opération de révision n'a eu lieu qu'une seule fois7.

En conséquence l'évaluation se fait toujours par rapport aux références de 1960 et 1970. Depuis ces dates le marché locatif d'une commune peut très bien avoir été modifié (par exemple une opération de réhabilitation d'un quartier peut changer totalement le marché locatif local). Plus généralement les conditions de confort moyen ont évolué, et le secteur locatif aidé (HLM) a fortement évolué.

Le système ne reflète donc plus la réalité du marché. Par exemple de nombreux centres-villes vétustes, faiblement évalués à l'époque, ont été rénovés depuis. Inversement, les immeubles HLM en périphérie des grandes villes, considérés comme de bon confort lors de leur construction, ont souvent vu leur situation se dégrader.

De nouvelles valeurs locatives cadastrales révisées sont à l’étude, mais leur application, jugée trop sensible (car pouvant entrainer de fortes hausses), a été reportée après les élections présidentielles de 2017...

Texte sous licence CC BY-SA 3.0. Contributeurs, ici. Photo : Sean Prior - Fotolia.com.

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