Le projet de Garantie universelle des loyers

Durant la campagne présidentielle, François Hollande s’était initialement engagé à créer un mécanisme de caution solidaire pour les jeunes, qui subissent particulièrement durement la crise du logement. Un dispositif de garantie universelle des loyers devrait être mis en place sur l’ensemble du parc privé (meublés compris) et dont bénéficieront tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs (personnes physiques ou morales)...

L’objectif de la Garantie universelle des loyers
-  protéger les propriétaires contre le risque d’impayés ;
-  encourager la mise en location de logements vacants ;
-  faciliter l’entrée des locataires dans le logement, en particulier pour les gens en situation de pouvoir payer un loyer mais disposant de revenus irréguliers ou modestes ;
-  prévenir les expulsions.

Le fonctionnement prévu est simple
Un bailleur confronté à une situation d’impayé se verra rapidement indemnisé du montant du loyer par la garantie.

Celle-ci examinera du même coup la situation du locataire. Si ce dernier subit des difficultés ponctuelles liées à une rupture sociale, économique, familiale, un accompagnement sera rapidement mis en place.

Parallèlement, l’agence se substituera au propriétaire pour recouvrer l’impayé de façon amiable.  

Toutefois, si l’impayé de loyers est lié au comportement abusif de la part d’un locataire indélicat, la Gul se retournera contre lui et lancera rapidement des procédures de recouvrement forcé qui mobiliseront les moyens du Trésor public.

Tous les logements du parc privé, en location nue ou meublée, à titre de résidence principale, sont éligibles à la Gul. A contrario, les logements des organismes HLM et SEM de construction et de gestion de logements sociaux en sont exclus. À la demande des sénateurs, une réflexion est engagée sur l’éligibilité des grands institutionnels qui proposent des logements intermédiaires.

Pour les logements éligibles au dispositif, la Gul se substituera au cautionnement, afin d’assurer une réelle universalité du bénéfice du dispositif. La situation particulière des étudiants, des jeunes et des personnes aux revenus modestes ou précaires sera prise en compte.

 Ce nouveau dispositif de garantie universelle des loyers entrera en vigueur au plus tard au 1er janvier 2016.

Le montant minimal d’impayés ouvrant droit à la garantie sera précisé par décret, tout comme les conditions permettant d’accéder à la Gul ainsi que les modalités de recouvrement des impayés par le Trésor public.

Comme le préconise le rapport réalisé par l’Inspection générale des finances, le projet de loi Alur précise que la Gul va s’appuyer sur une institution de dimension limitée (20 à 40 personnes), l’agence de la Gul, dont la fonction principale sera la mutualisation financière.

 Elle s’appuiera sur un réseau d’opérateurs agréés et selon un cahier des charges précis qui sera défini par décret. Ces opérateurs seront de natures diverses : gestionnaires de biens, courtiers en assurance, huissiers de justice, associations, etc. Ils permettront un maillage très fin du territoire, une relation de proximité avec bailleurs et locataires et seront chargés de :

-  vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers ;
-  traiter les déclarations d’impayés présentées par les bailleurs ;
-  s’assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations logement du locataire au premier impayé ;
-  mettre en œuvre un plan de traitement social des impayés de loyers ;
-  accompagner le cas échéant les locataires dans la recherche d’un autre logement.

La mise en place de cette agence de la Gul sera précédée d’une mission de préfiguration. Afin de garantir l’équilibre économique du dispositif et son efficacité, cette mission fera des propositions sur les modalités d’indemnisation des impayés des loyers (plafonds, seuils, etc.).

Protéger les propriétaires des risques d’impayés et encourager la mise en location
En France, on estime que les impayés représentent moins de 2 % de la totalité des loyers perçus (dans son rapport réalisé en 2013, l’Inspection générale des finances retient le chiffre de 1,8 %).

D’après l’Agence nationale d’information sur le logement, en 2011, dans près de 70 % des cas, une situation d’impayé de loyer fait suite à une baisse des ressources, liée à un accident de la vie (chômage, divorce, séparation, accident corporel, maladie, etc.). 10 % sont liés à une situation de surendettement.

Les procédures contentieuses de traitement des impayés, de recouvrement au moins partiel des loyers ou, en dernier ressort, d’expulsion du locataire, sont jugées fastidieuses, longues et  complexes pour les propriétaires. Au risque d’impayé s’ajoute bien souvent un délai assez long de retour en jouissance du bien mis en location. La première demande des bailleurs, c’est la sécurité.

Il existe aujourd’hui des dispositifs de garantie contre les risques d’impayés de loyer, contrats de droit commun (GLI) et contrats garantis par l’Etat (GRL). Ces deux dispositifs sont onéreux pour le propriétaire (un contrat d’assurance privé permettant à un bailleur de s’assurer contre le risque d’impayés coûte environ 2,5 % du loyer) et ne fonctionnent pas bien. Y compris pour les contrats garantis par l’État, les assureurs ne distribuent que mal les contrats et refusent parfois d’assurer les locataires fragiles.

En garantissant les revenus locatifs, l’ambition de la Gul est de faciliter le retour sur le marché locatif de logements inoccupés en incitant à la location les bailleurs qui, aujourd’hui, préfèrent ne pas louer leur logement de peur de devoir faire face à des loyers impayés.

Mais les modalités exactes restent à écrire. De trop fortes restrictions ou une complexité trop grande risquent de diminuer sont attrait. Mais d’un autre côté,  si ce dispositif  déresponsabilise les locataires et s’emballe, le coût peut être immense pour l’Etat.

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