Risque immobilier : une erreur juridique ne bloque plus l’indemnisation

Résumé de l'arrêt de la Cour de cassation, du 27 juin 2025 Pourvoi n° 22-21.146.

Dans les opérations immobilières, les entreprises s’appuient fortement sur les professionnels du droit pour sécuriser leurs acquisitions et anticiper les risques liés à l’urbanisme, aux autorisations administratives et à la constructibilité des actifs. Pourtant, une erreur d’analyse ou un manquement au devoir de conseil peut suffire à fragiliser un projet entier, retarder son exploitation ou générer des pertes financières significatives. Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que la réparation d’un préjudice économique ne peut être refusée au seul motif d’une mauvaise qualification juridique des demandes, dès lors que la faute et le dommage sont établis et directement liés.

Faits et procédure

Une société civile immobilière, l’acquéreur, acquiert par acte notarié un ensemble immobilier auprès d’un vendeur, en vue de la réalisation d’un projet de bureaux destinés à la location.

Après la vente, l’acquéreur découvre que le projet ne peut être réalisé en l’état, en raison de l’absence d’exécution de travaux d’aménagement du lotissement et de difficultés liées aux autorisations administratives nécessaires. Le permis de construire ne peut donc pas être obtenu.

L’acquéreur assigne le notaire en responsabilité civile et indemnisation, lui reprochant un manquement à son obligation de conseil lors de la vente. Elle sollicite la réparation de plusieurs préjudices économiques (pertes financières, perte d’exploitation, et frais liés à l’adaptation du bien).

L’existence d’un manquement du notaire à son obligation de conseil est retenue.

Moyens

Examen des moyens

Sur le second moyen

L’acquéreur reproche à la cour d’appel d’avoir rejeté ses demandes indemnitaires au motif que les préjudices invoqués relevaient de la perte de chance, alors qu’aucune demande n’était formulée sur ce fondement. Elle soutient que le juge ne peut refuser d’indemniser un dommage constaté au seul motif d’une mauvaise qualification juridique des prétentions.

Réponse de la Cour

Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile et l’article 1240 du code civil :

La Cour rappelle que :

- l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties ;
- le juge doit statuer sur tout ce qui est demandé ;
- la perte de chance constitue un préjudice réparable correspondant à la disparition certaine d’une opportunité favorable ;
- le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il constate l’existence en son principe ;
- il peut requalifier le préjudice en perte de chance, à condition de respecter le contradictoire.

La Cour précise également que la réparation d’une perte de chance permet d’indemniser une fraction du dommage, lorsque celui-ci n’est pas directement réparable dans son intégralité.

En conséquence, la cour d’appel ne pouvait refuser l’indemnisation au seul motif que les demandes n’étaient pas expressément formulées sous le fondement de la perte de chance, alors même qu’elle constatait l’existence du préjudice.

Autres moyens (travaux et frais engagés)

La Cour censure également la cour d’appel pour avoir exigé des justificatifs stricts de réalisation ou de paiement des travaux.

Elle rappelle que le principe de réparation intégrale du préjudice implique que :

- l’indemnisation n’est pas subordonnée à la production de justificatifs comptables stricts ;
- il suffit que le dommage soit établi dans son principe et en lien avec la faute ;
- le juge doit rechercher si les dépenses engagées étaient nécessaires en lien avec le projet.

Dispositif

La Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt, en ce qu’il rejette les demandes indemnitaires de l’acquéreur et statue sur les dépens.

L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel pour être rejugée sur ces points.