Dans un arrêt récent contredisant la Cour d’appel, la Cour de cassation a estimé qu’un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux de réhabilitation de son bien immobilier doit être assimilé à un professionnel et est réputé connaître les vices affectant l’immeuble.
[...]
1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 4 mai 2021), en 1990, M. [X], entrepreneur en maçonnerie, a acquis une ancienne ferme, dans laquelle il a effectué jusqu'en 1994 des travaux de rénovation pour la transformer en maison d'habitation, en conservant les pignons en pierre, mais en reconstruisant les murs de façade, en édifiant un mur de refend et en transformant les sols du rez-de-chaussée.
2. Le 3 mai 2012, il a vendu ce bien à Mme [B].
3. Se plaignant de graves désordres, celle-ci, au vu d'un rapport d'expertise judiciaire comprenant l'avis d'un sapiteur géotechnicien, a, le 11 avril 2017, assigné M. [X] en diminution du prix de vente et indemnisation des vices cachés affectant l'immeuble.
4. Mme [B] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l'avoir reconstruit, est réputé ne pouvoir ignorer le vice affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir des clauses de non garantie des vices cachés envers un acheteur profane; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. [X] exerçait la profession de maçon et qu'il avait vendu un bien dans lequel il avait « effectué jusqu'en 1994 des travaux de rénovation lourde pour transformer l'ancienne ferme en maison d'habitation, lesquels comprenaient certes la conservation des pignons de pierre, mais la reconstruction des murs de façade, la construction d'un mur de refend et la transformation des sols du rez-de-chaussée »; qu'en faisant pourtant application de la clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour vice caché insérée dans le contrat de vente du 3 mai 2012, quand M. [X] était un professionnel qui ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil. »
Vu l'article 1643 du code civil :
5. Il résulte de ce texte que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
6. Pour dire que la clause exonératoire devait produire ses effets, l'arrêt retient que la profession d'entrepreneur en maçonnerie de M. [X] n'impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d'anticiper un vice du sol.
7. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. [X] avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu'il devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble, y compris le sol, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne M. [X] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [X] et le condamne à payer à Mme [B] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-deux.
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