Le marché immobilier en France est, comme tous les marchés immobiliers, le marché de gré à gré de vente, d’achat et de locations de biens immobiliers situés en France. Le marché immobilier français peut être segmenté en une multitude de sous-marchés voire de micro-marchés. Ces sous-marchés correspondent aux situations géographiques (régions, départements, pays, villes, quartiers, zones rurales etc.), aux types de bien (maisons, appartements, bureaux, locaux industriels ou commerciaux, terrains etc.), ou encore à la qualité et aux prestations du bien en question (ancien, à rénover, neuf etc.)
Au début des années 2010, le marché immobilier français se caractérise par le très haut niveau du prix des logements par rapport aux revenus et aux loyers. Le prix des logements relativement au revenu des Français est à son plus haut niveau depuis 70 ans.
En 2015, 68 % des Français vivent dans une maison, une proportion plus élevée que la moyenne européenne (58 %). Le niveau de recours au crédit place la France en 8 positions en termes de montant par ménage propriétaire (50 000 euros).
Chaque année, les notaires établissent des statistiques sur l'évolution de l'immobilier en France. De nombreuses classifications en fonction de la nature ainsi que du lieu, de l'état, etc. sont alors faites. Il est ainsi possible d'avoir une baisse continue pour un secteur géographique ou un type de bien quand la valeur moyenne sur l'ensemble des marchés sera en hausse.
En 1914, avec le blocage des loyers, commence un régime de contrôle, qui sera constamment prorogé jusqu’à la Seconde Guerre mondiale. Alors que la progression des loyers ne suit pas le coût de la vie, « les propriétaires réagissent en sacrifiant l'entretien des immeubles ; la construction, malgré les encouragements spécifiques, est indirectement freinée ». Entre les deux guerres, le rythme de renouvellement des logements a baissé de moitié par rapport à la période avant 1914, et la proportion de logements vétustes a augmenté.
Le marché immobilier français a été profondément déstructuré par la Seconde Guerre mondiale. La loi de 1948 qui instaurait la liberté des loyers pour les logements neufs ou complètement rénovés a eu une influence importante sur ce marché, notamment en favorisant la construction dans les villes. Les prix ont alors rebondi rapidement vers leurs standards historiques.
Depuis 1965, les prix de logements en France ont fait preuve d'une relative stabilité par rapport au revenu par ménage. Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, a observé que les prix des logements étaient reliés à la croissance des revenus des ménages et qu'ils oscillaient avec une marge de 10 % autour d'une tendance longue (tunnel de Friggit). Les prix en France ont été confinés dans le tunnel pendant plus de 37 ans, jusqu'en 2002.
Une exception concerne les prix des logements dans la région parisienne, puisque ceux-ci sont en effet très largement sortis de ce tunnel en 1988 pour atteindre un maximum (plus de 50 % au-dessus de la tendance historique) en 1991. La spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens est souvent tenue comme responsable de ce pic. À ce boom succédera une correction violente connue comme le krach immobilier de 1991, où les prix baissèrent fortement (de 30 % à 40 % dans certains secteurs) jusqu'en 1997.
Entre 1987 et 1991, les prix de l'immobilier se sont envolés essentiellement à Paris, en région parisienne et sur la Côte d'Azur avec une spéculation importante des marchands de biens, en corrélation avec l'expansion économique en 1988 et 1989. Après le krach d'octobre 1987, relativement indolore, les investisseurs se sont intéressés à tous les placements possibles, en étant aiguillonnés par la bulle financière et immobilière japonaise des années 1980.
L'indice des prix immobiliers en francs constants à Paris augmente très rapidement au cours des années 1988 et 1989 pour atteindre une valeur proche de 200 en franc constants, soit une augmentation de 85 % de 1985 à 1989. Cette augmentation est totalement décorrélée de l'évolution de l'indice global des loyers en France et bien supérieure à l'évolution des loyers parisiens selon les enquêtes nationales du logement (ENL). En août 1990, la guerre du Golfe marque un coup d'arrêt au gonflement de cette bulle. En 1991, les ventes sont très inférieures à leur niveau moyen, marquant le début du krach immobilier. Le début de la crise est caractérisée par un effondrement des ventes à prix constants, un phénomène souvent observé en fin de cycle haussier. Dans les années suivantes, de 1992 à 1996, les prix de l'immobilier dans l'ancien baissent constamment pour atteindre de nouveau une valorisation en adéquation avec les fondamentaux économiques du pays ce qui permettra un redémarrage du volume des ventes. Ainsi, les prix ont baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1996.
Au-delà de leurs effets, positifs ou négatifs pour les particuliers (selon qu'ils sont acquéreurs ou vendeurs d'immobilier), ces baisses de prix affectent durement les professionnels du secteur. Presque tous les promoteurs ou marchands de biens, même les plus grands, se trouvent en graves difficultés. De même les banques qui les financent. Toutes les banques de la place supportent de lourdes pertes. Dans le seul secteur public sont touchés le Crédit Lyonnais, le Crédit Foncier, le Comptoir des entrepreneurs (Groupe AGF), l'UIC (Groupe GAN).
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