Article Economie - Taxes sur les locaux professionnels : attention aux surprises...

Taxes sur les locaux professionnels : attention aux surprises

A compter de 2017, la valeur locative des locaux commerciaux ou à usage professionnel est calculée selon les principes définis par l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010. La taxe foncière et les taxes annexes à la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises qui sont dues à l'automne 2017 tiennent compte de ce nouveau calcul. Attention aux surprises...

Le champ d'application de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP)
Elle s'applique aux locaux professionnels, commerciaux et biens divers définis à l'article 1498 du Code Général des Impôts (CGI), aux locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens l'article 92 du CGI et aux locaux affectés à un usage professionnel spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière mentionnée à l'article 1497 du CGI.

Sont donc exclus de la RVLLP les locaux industriels évalués selon la méthode comptable prévue à l'article 1499 et les locaux professionnels évalués selon la méthode du barème prévue à l'article 1501 du CGI.

La RVLLP ne concerne pas les locaux d'habitation.

La nouvelle valeur locative révisée
A compter du 1er janvier 2017, tous les locaux professionnels entrant dans le champ de la RVLLP disposent désormais d'une nouvelle valeur locative révisée qui est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation.

Les paramètres départementaux d'évaluation des locaux professionnels
Les valeurs locatives des locaux professionnels sont dorénavant assises sur des valeurs calculées à partir de loyers réels constatés. Chaque local est rattaché à une des 38 catégories (en fonction de la nature de l'activité principale exercée dans le local. Par exemple, les bureaux, les magasins, les dépôts ou bien encore les hôtels) et à un secteur d’évaluation représentant un marché locatif homogène au sein de chaque département.

Des tarifs au mètre carré ont été déterminés dans chaque secteur d'évaluation et dans chaque catégorie de locaux au sein d'un département. Des coefficients de localisation ont pu être déterminés au sein de secteurs d’évaluation afin de tenir compte de la situation particulière d'une parcelle d'assise. Ils s'appliquent aux tarifs par mètre carré des catégories de tous les locaux professionnels qui se trouvent sur la parcelle d'assise.

La détermination des paramètres d'évaluation des locaux professionnels
Ces paramètres d'évaluation départementaux (la délimitation des secteurs d’évaluation, les tarifs par catégorie de locaux et les coefficients de localisation) ont été déterminés par des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) et par des commissions départementales des valeurs locatives des impôts directs locaux (CDIDL), après consultation et avis des commissions locales (commissions communales des impôts directs (CCID) et commissions intercommunales des impôts directs (CIID)). Dans quelques cas, les paramètres départementaux ont été arrêtés par le Préfet.

Les deux commissions départementales sont des commissions pérennes qui sont composées de représentants de maires et d'EPCI et de contribuables (désignés par arrêtés préfectoraux) et de représentants de l’administration fiscale (dont les voix sont uniquement consultatives au sein de la CDVLLP). La CDVLLP est présidée par un élu local et la CDIDL par le président du tribunal administratif ou son représentant.

La notification et la publication des paramètres départementaux d’évaluation des locaux professionnels
Conformément aux dispositions du décret n° 2015-751 du 24 juin 2015 modifié par le décret n° 2016-673 du 25 mai 2016 relatif aux modalités de publication et de notification des décisions prises en vue de la détermination des paramètres d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels, les décisions prises par les CDVLLP ou par les CDIDL ont été notifiées et publiées au Recueil des Actes Administratifs (RAA) de chaque département en juin 2016 dans la grande majorité des cas.

Les dispositifs spécifiques à la prise en compte des nouvelles valeurs locatives : coefficient de neutralisation, planchonnement et lissage

Le dispositif de la neutralisation

Ce dispositif a pour objet d'une part d’éviter que, dans l’attente de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, les locaux professionnels ne subissent une trop forte hausse de leur valeur locative révisée brute et, d'autre part de garantir pour chaque collectivité le maintien de la part respective des locaux professionnels et des locaux d'habitation au sein de l'assiette des impôts locaux.

La proportion contributive des locaux professionnels avant et après révision sera ainsi maintenue à l'identique. Un coefficient de neutralisation est déterminé en 2017 pour chaque impôt (taxe foncière (TF), taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et cotisation foncière des entreprises (CFE)) et pour chaque niveau de collectivité (communes, intercommunalités et départements), et est appliqué sur la valeur locative révisée brute de chaque local. Chaque local professionnel entrant dans le champ de la RVLLP dispose d'une valeur locative révisée neutralisée.

La révision s’effectue à produit constant pour les collectivités territoriales.

Les dispositifs de planchonnement et de lissage

La mise en œuvre de la RVLLP s’accompagne de deux dispositifs destinés à rendre soutenable la réforme, le premier portant sur la valeur locative révisée et le deuxième s'appliquant à la cotisation de taxe foncière ou de cotisation foncière des entreprises :

- le dispositif de « planchonnement » a pour objet de limiter, pour chaque local professionnels, les variations de valeur locative (tant à la hausse qu’à la baisse), sans pour autant les éliminer, en diminuant de moitié l’écart entre l’ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée neutralisée ;

- le dispositif de lissage a pour objet d'introduire une progressivité dans les effets de la réforme en lissant dans le temps (sur 10 ans) l'augmentation ou la baisse de cotisation induite par la nouvelle valeur locative révisée. Un montant de lissage est calculé en 2017 et sera appliqué (à la hausse ou à la baisse) sur la cotisation de chaque local professionnel pendant une durée de 10 ans, c'est à dire jusqu’en 2026. Ce montant sera affiché sur les avis de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises.

Des recours sont possibles
À la demande de la cour administrative d'appel de Nancy, le Conseil d'État s'est prononcé, pour avis, sur les décisions des commissions départementales fixant les paramètres d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels et les recours dont elles peuvent faire l'objet. Il résulte de ces avis, notamment, que :

-indépendamment du propriétaire ou du locataire, les exploitants de locaux professionnels peuvent exercer un recours pour excès de pouvoir contre la décision d'une commission départementale des impôts directs locaux fixant les paramètres d'évaluation des valeurs locatives de ces locaux, dès lors que la taxe foncière ou la CFE leur est refacturée en vertu d'une clause contractuelle ;

- une personne ne peut demander l'annulation d'une telle décision que si les éléments contestés concernent directement sa situation ou seraient susceptibles de l'affecter indirectement ;

- le critère du marché locatif homogène permet de constituer des secteurs d'évaluation distincts en se fondant sur les loyers relevés pour la seule catégorie de locaux la plus représentée au sein du département, à l'exclusion de toutes les autres. La Haute assemblée admet donc qu'une catégorie de locaux soit érigée en catégorie « de référence » pour la constitution des secteurs d'évaluation.

Source : impots.gouv.fr et Conseil d'Etat. Photo : Kurhan - Fotolia.com.

Pour évaluer avec les dirigeants d'entreprise les conséquences financières de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, un avocat fiscaliste :

75017 - GORGUET HANS PROVOST AVOCATS ASS. http://www.avocat-fiscaliste-75008-paris.com

Des experts-comptables :

Voir toutes les newsletters : www.haoui.com
Pour les professionnels : HaOui.fr