Immobilier : baisse des prix et reprise des ventes disparates

Selon la dernière note de conjoncture immobilière du CSN (Conseil supérieur du notariat), les disparités locales sont de plus en plus flagrantes. D’une manière générale, les prix continuent à baisser plus particulièrement dès que l’on sort des grandes agglomérations. En revanche, le volume des transactions donne les premiers signes d’une reprise à la hausse. Cette note d’optimisme ne saurait toutefois être généralisée à l’ensemble du marché de l’ancien puisque les prix et le nombre de ventes ne cessent de chuter pour ce qui concerne les biens situés dans la plupart des zones rurales...

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L’ancien, un marché attractif ?
Globalement, nous constatons sur l’ensemble du territoire une augmentation du volume des transactions pour ce qui concerne le marché de l’ancien. Cette dynamique positive ne se traduit pas par une hausse des prix, mais s’explique au contraire par le fait que les acquéreurs négocient systématiquement les prix affichés par les vendeurs, qui se sont enfin résignés à revoir leurs prétentions à la baisse. Ce phénomène, conjugué à la hausse des taux d’intérêt d’emprunt observée depuis peu, pourrait laisser entrevoir une reprise de l’activité dans ce secteur.

Pour que cette tendance se confirme, il faudrait certainement que l’on parvienne à endiguer l’augmentation constante du coût des travaux de rénovation, qui devient désormais comparable, voire supérieur en cas de mise aux normes, à celui des travaux à réaliser dans le cadre d’une construction neuve. Par ailleurs, si les investisseurs ont quasiment déserté le marché de l’ancien en Ile-de-France, il semble qu’à l’inverse, les prix désormais proposés en province pour des immeubles de rapport leur conviennent davantage. Dans ce cadre, il sera intéressant de mesurer les effets des dispositions de la loi ALUR qui vont plafonner les loyers dans de nombreuses agglomérations.

En synthèse, les vendeurs ont intégré le signal en révisant leur prix et les acquéreurs peuvent encore bénéficier de taux d’intérêt attractifs. La preuve en est le retour des secondo-accédants, après presque 3 ans d’absence, maintenant qu’il n’y a guère de doute possible sur la remontée des taux d’intérêt. Le marché de l’immobilier se fluidifie : à défaut de vendre au mieux, les vendeurs vendent plus vite à des acquéreurs qui n’ont plus forcément comme allié le temps, qui jusqu’à très récemment jouait pour eux. 

Le neuf, une reprise en trompe l’œil ?
Même si les promoteurs ne se sont pas encore totalement remis des effets néfastes du dispositif Duflot, ils ont aujourd’hui reconstitué leurs stocks de réserve foncière. Cette situation est essentiellement due aux mesures fiscales incitatives permettant aux vendeurs de terrains susceptibles de faire l’objet d’un projet de construction de réduire le montant de leur impôt sur les plus-values immobilières. Elle va avoir pour effet la mise sur le marché un nombre important de logements neufs pour l’année 2016. En 2015, la quantité de contrats de réservation signés connaît un fort accroissement, ce qui donne un signe positif sur le marché du neuf.

Aidés par l’annonce de reprise de certains indicateurs de croissance, les correctifs apportés par le dispositif Pinel ont donc produit les effets escomptés. Toutefois, il convient de relativiser cette augmentation du volume des ventes qui risque fort d’être éphémère car le nombre de permis de construire est en baisse. Par ricochet, les ouvertures de chantiers vont donc suivre la même évolution entraînant sans nul doute, dans les mois à venir, des effets sur le marché de l’emploi dans le secteur du bâtiment. Le semblant d’équilibre retrouvé reste donc très fragile et nécessite sans aucun doute une action réelle du gouvernement sur la simplification du processus de vente/acquisition d’un bien immobilier.

Il faut également rester prudent compte tenu de la question grecque qui suscite beaucoup d’interrogations au niveau européen, et dont le règlement impactera la tendance des marchés. La hausse des taux d’intérêt : vers un déblocage pérenne des projets d’acquisition ? Fin mai et début juin ont connu les premières hausses des taux de l’année, symboliques d’un changement de tendance. Mais, si la hausse semble devenir d’actualité, tous les établissements n’appliquent pas encore ces augmentations, préférant offrir aux emprunteurs les mêmes taux mais diminuer leurs marges.

Malgré cette inversion de leur courbe, il faut souligner que les taux d’intérêt actuellement pratiqués restent très attractifs, ce qui devrait inciter les acquéreurs jusqu’alors indécis à passer à l’acte, puisqu’il semble établi que les taux ne diminueront plus. Toutefois, l’activité des banques devrait être stationnaire cet été, du fait notamment des congés estivaux, et il faudra certainement attendre la rentrée pour pouvoir constater l’augmentation du nombre des demandes de dossiers de financement déposées dans le cadre de projets d’acquisitions immobilières (ce qui, en toute logique, fera passer en arrière-plan les dossiers de renégociations/rachats de prêts). Enfin, la réforme récente des conditions d’accès au prêt à taux zéro porte ses fruits, ce qui tend à prouver l’attractivité d’une mesure adaptée. 

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Source : notaires.fr. Photo : Tiberius Gracchus - Fotolia.com.

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