Immobilier d'entreprise en Idf : un 3ème trimestre plus actif, rassurant, malgré un contexte toujours fragile

Au cours du 3ème trimestre 2015, l’activité sur le marché francilien s’est améliorée avec 564 600 m2 placés, portant le total depuis le début d’année à 1,5 million de m2 . La baisse des volumes placés par rapport à l’an dernier et à la moyenne sur 10 ans est ainsi ramenée à respectivement
- 6 % et - 13 %... 

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Après un 1er semestre décevant, les transactions > 5 000 m2 ont été plus nombreuses au cours de l’été avec 15 signatures (dont 3 > 20 000 m2), soit 36 depuis le début d’année pour au total 444 900 m2 placés. La baisse des volumes reste toutefois conséquente sur un an (- 30 %) et par rapport à la moyenne sur 10 ans (- 37 %). Le créneau 0 - 1 000 m2 poursuit quant à lui sa bonne dynamique (+ 12 % sur un an), les surfaces 1 000 m2 - 5 000 m2 progressent de + 10 % à la faveur d’un marché parisien particulièrement actif (+ 33 %).  

Ces résultats, bien qu’en progression sur le trimestre, sont encore le reflet d’une situation économique compliquée venant contraindre les entreprises dans leurs choix et décisions immobilières. La concurrence des renégociations reste par conséquent vive pour les propriétaires malgré leurs efforts surles avantages commerciaux consentis. Selon les localisations, les dynamiques demeurent distinctes entre Paris, en progression de + 12 % sur un an, et les marchés périphériques où l’activité reste poussive. 

Paris Centre Ouest affiche son plus haut niveau d’activité depuis 2007 avec 408 800 m2 placés sur 9 mois, porté par le dynamisme des transactions < 5 000 m2 (+ 31 % sur un an). Paris Sud enregistre des volumes en hausse de + 18 % sur un an (209 900 m2), dont la moitié correspond à 7 transactions > 5 000 m2 avec, ce trimestre, l’opération de la Mairie de Paris pour les immeubles en cours de construction de la ZAC Bédier - Paris 13 (23 000 m2). 

Paris Nord Est a enregistré 1 grande transaction avec la location, par le groupe Publicis, de l’immeuble Parisquare (20 300 m2) dans le 11ème . La Défense peine à renouer avec le niveau d’activité de l’an dernier avec 88 900 m2 placés sur 9 mois. 4 transactions > 5 000 m2 y ont été signées dont 1 au cours de l’été avec Sogecap pour 12 900 m2 dans la tour d2. dans le Croissant Ouest (- 12 % sur un an), seule la Boucle Sud fait mieux que l’an dernier (+ 55 %) à la faveur d’un marché > 5 000 m2 actif (6 transactions sur les 11 du Croissant Ouest), animé notamment par la location de la tour Sequana (43 000 m2) par AccordHotels à issy-lesMoulineaux. Le marché < 5 000 m2 voit son activité en baisse de - 9 % sur un an. 

En 1ères Couronnes, les volumes sont pénalisés par le peu de grandes transactions signées (4 > 5 000 m2 ) alors que le marché < 5 000 m2 fait mieux que l’an dernier (+ 12 %), même s’il est en retrait de - 15 % par rapport à sa moyenne sur 10 ans. depuis le début d’année, le marché > 1 000 m2 a été animé par les entreprises de la finance / assurance (21 % des volumes), l’industrie au sens large se montrant un peu moins présente qu’à l’accoutumée (16 %) au contraire du secteur public (17 %). 

Légère baisse de la vacance
Avec 3,9 millions de m2 au 1er octobre 2015 soit - 3 % depuis le début de l’année, l’offre immédiate repasse sous la barre symbolique des 4 millions de m2 . Tout en demeurant conséquente pour l’ile-de-france, la vacance retrouve son octobre2015 niveau du 3ème trimestre 2014, soit 7 % du parc. Considérée comme un préalable à une hausse des loyers économiques des meilleurs actifs, la part des surfaces neuves ou restructurées continue sa décrue et atteint 17 % de l’offre immédiate, au plus bas des 5 dernières années. Cette baisse est liée à la consommation de surfaces de qualité mais aussi à un ajustement technique : le passage en état d’usage de surfaces livrées il y a plus de 5 ans. 

Avec 424 000 m2 disponibles, Paris Centre Ouest affiche une vacance de 4,9 %, au plus bas depuis près de 4 ans. Si le recul est palpable pour les surfaces > 5 000 m2, en baisse de près d’ 1 /3 en 3 mois, une certaine rareté est prégnante sur des petites et moyennes surfaces, notamment dans le centre. Le taux de vacance est en baisse dans Paris Sud et Paris Nord Est, à 3,5 % et 4,6%, mais aussi dans le Croissant Ouest (11,7 % pour 1 million de m2 disponibles). À La Défense, 11,8 % du parc sont libres, un niveau stable en 3 mois. Les 1ères et 2ème Couronnes affichent 8,5 % et 5,9 % de vacance. 

Rebond très relatif de l’offre future certaine
Après 5 trimestres de baisse, l’offre future certaine augmente (+ 4 % en 3 mois), à 1,5 million de m2. Ce rebond est très relatif : l’offre future certaine est en baisse sur 1 an (- 23 %) et son volume figure parmi les plus bas des 10 dernières années. Cela illustre néanmoins un regain mesuré d’appétence pour les lancements « en blanc » qui ont été plus nombreux durant les 9 premiers mois de 2015 que sur toute l’année 2014. ils restent essentiellement situés dans des marchés établis et aucune euphorie poussant à une surproduction potentielle n’est pour l’instant constatée : près des 2 /3 des surfaces neuves ou restructurées > 3 000 m2 en cours de travaux sont pré-commercialisés. En 2016 la part du neuf /restructuré dans l’offre immédiate pourrait se réduire : l’offre future certaine neuve / restructurée attendue pour 2016 sera proche des 200 000 m2 soit un niveau un peu plus élevé que pour le seul 4ème trimestre 2015. 

Recul de l’offre future probable
L’offre future probable > 5 000 m2 affiche un recul sensible en 3 mois (- 11 %) et atteint 3,1 millions de m2 au 1er octobre 2015, au plus bas depuis fin 2013. Cela est en partie le corollaire du rebond des lancements « en blanc » mais a aussi une cause technique : l’officialisation de l’abandon du projet de la Tour Phare à La défense, remplacé par les tours Sisters dont le permis n’a pas été déposé.  

Des valeurs faciales assez stables
Le 3ème trimestre 2015 n’aura pas bouleversé les valeurs faciales. Notons cependant que des propriétaires ont profité de la rentrée scolaire pour opérer quelques baisses ponctuelles des prix de présentation. Le loyer moyen « prime » est en hausse dans le Croissant Ouest, à 466 € HT HC/m2/an, et encore plus sensiblement dans Paris Centre Ouest et à La Défense, à respectivement 729 € et 471 € HT HC/m2 /an notamment en raison d’une plus grande proportion de surfaces neuves /restructurées dans l’échantillon. Les avantages commerciaux restent élevés en ilede-france, atteignant 20,6 % du loyer facial au 2ème trimestre d’après CBRE & immostat, pour les transactions > 1 000 m2 . ils approchent les 15 % dans Paris et sont nettement plus conséquents dans les zones périphériques suroffreuses. 

Perspectives : un marché toujours dans L’attente d’une réelle reprise économique
Au cours des derniers mois, les chiffres de la demande placée se sont légèrement redressés à la faveur d’un marché parisien dynamique et de l’amélioration constatée sur le segment des grandes transactions. Mais le contexte économique ne s’améliore encore pas suffisamment pour avoir des répercussions « positives » sur les politiques immobilières des entreprises. L’attentisme et la prudence s’imposeront encore très souvent chez les utilisateurs, la renégociation restant une option très sérieuse malgré les efforts des propriétaires pour créer des conditions d’implantation optimales. dans ce contexte, la demande placée devrait atteindre le niveau convenable de 2 millions de m2 en 2015, voire plus. La baisse de l’offre immédiate sur le trimestre et l’écoulement progressif de l’offre de qualité laissent quant à eux apparaître des situations de sous-offre dans certains sous-secteurs parisiens, ce qui pourrait permettre aux avantages commerciaux de refluer à moyen terme (2016-2017). 

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Source : CBRE. Photo : Oleksandr Pastukh - Fotolia.com.

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