Article Economie - La taxe foncière, en savoir plus... - Newsletter Haoui du 13 octobre 2015

La taxe foncière, en savoir plus

La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire d'un bien immobilier. En France, on appelle communément « taxe foncière » l'ensemble des sommes figurant sur l'avis d'imposition correspondant. Cet avis peut, en réalité, comporter trois impôts différents : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)...

Ces taxes contribuent à la formation des ressources fiscales des communes, départements, régions et des groupements de communes dits établissement public de coopération intercommunale (EPCI), tels que les métropoles, communautés urbaines, communautés d'agglomération et communautés de communes.

Ces taxes sont réclamées aux propriétaires, contrairement à la taxe d'habitation et à la cotisation foncière des entreprises qui sont réclamées à la personne occupant des locaux ou à celle qui y a domicilié une activité professionnelle.

La taxe foncière est, comme tout impôt local, un impôt de recensement. Ainsi, il appartient à l'administration fiscale de recenser chaque année chaque nouveau propriétaire, l'omission d'un contribuable au rôle d'une année peut être corrigée par un rôle supplémentaire de n et n-1. Cependant, toute construction neuve ou tout changement de consistance et/ou de caractéristique physique d'une construction doit être déclaré à l'administration fiscale, indépendamment de toute démarche auprès de la mairie dont dépend le bien. Cette déclaration se fait sur un formulaire H1 pour une maison, H2 pour un appartement, CBD pour un local commercial, atelier, bureaux. L'absence ou l'insuffisance de déclaration peut être sanctionnée par un rôle particulier de quatre années n.

La valeur locative cadastrale contribue à la formation partielle de l'assiette (base de calcul de l'imposition) de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle.

Depuis l'imposition 2011, les Régions ne sont plus bénéficiaires de la TFPB.

Dispositions communes aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties
Les propriétés sont imposées par le centre des impôts fonciers, dans la commune où elles sont situées.

En général, le débiteur de l'impôt est le propriétaire. Cependant si l'immeuble est :

- grevé d'usufruit,
- loué par bail emphytéotique,
- loué par bail à construction,
- loué par bail à réhabilitation,
- fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel,

alors, la taxe foncière est établie respectivement au nom de :

- l'usufruitier,
- de l'emphytéote,
- du preneur à bail à construction,
- du preneur à bail à réhabilitation,
- du titulaire de l'autorisation.

La taxe foncière est due pour l'année entière par le propriétaire du bien au premier janvier de l'année en cours.

Taxe foncière sur les propriétés bâties

Propriétés imposables

L'article 1380 du code général des impôts précise qu'il est établi une taxe foncière sur les propriétés bâties en France. L'article 1381 du code général des impôts indique les autres propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties. L'article 1382 du code général des impôts indique les propriétés et immeubles bénéficiant d'une exonération permanente de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Sont soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les immeubles bâtis, les constructions et bâtiments élevés au-dessus du sol ou construits en sous-sol.

Pour les particuliers, il s’agit essentiellement des locaux d’habitation et des parkings dont ils sont propriétaires, qu’ils soient ou non occupants des lieux.

Les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels sont également imposés à la taxe foncière.

Contrairement à la taxe d'habitation (où un logement non meublé n'est pas soumis à l'impôt), la taxe foncière est due même pour un logement vide.

Enfin, la taxe foncière n'est pas applicable aux deux communes insulaires d'Île-Molène et d'Île-de-Sein.

Exonérations temporaires

Les constructions nouvelles peuvent bénéficier d'exonérations temporaires (2 ,15 ou 25 ans) de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Article 1383 du code général des impôts : exonérations temporaires de 2 ans pour les constructions nouvelles sous certaines conditions.
Article 1384 du code général des impôts : exonérations temporaires de 15 ans pour les constructions nouvelles occupées par des logements à loyer modéré.
Articles 1385, 1386, 1387 du code général des impôts : exonérations temporaires de 15 ou 25 ans (conditions diverses).

Les déclarations H2 pour les appartements (imprimé n° 6652) et H1 pour les maisons individuelles (imprimé n° 6650) permettent de déclarer les éléments constitutifs (surface, agencement) du bien et son achèvement afin de bénéficier des exonérations. Ces formulaire peuvent être téléchargés sur le site http://www.impots.gouv.fr. La notion d'achèvement des travaux en matière fiscale est différente de la notion d'achèvement des travaux en matière d'urbanisme. La notion d'achèvement en matière fiscale se comprend par la possibilité d'utilisation effective du bien, en d'autres termes la possibilité d'habiter le bien. Une maison hors d'eau et hors d'air raccordée aux réseaux (eau, électricité, égout) mais dont la clôture n'est pas terminée sera considéré comme achevée en droit fiscal mais ne remplira pas les conditions nécessaires d'achèvement et de conformité des travaux en droit de l'urbanisme. Ainsi, cette maison sera considérée par l'administration fiscale comme imposable bien que pour le service de l'urbanisme de la commune celle-ci ne sera pas considérée comme terminée.

D'autres exonérations, totales ou partielles, limitées dans le temps ou non, sont laissées au choix des collectivités territoriales.

À titre d'exemple, citons l'article 1383 E du code général des impôts qui dispose que les collectivités territoriales peuvent exonérer, pendant 15 ans, les logements situés en zone de revitalisation rurale (ZRR), visés au 4º de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation qui sont, en vue de leur location, acquis puis améliorés au moyen d'une aide financière de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) par des personnes physiques.

Base d'imposition

L'article 1388 du code général des impôts indique que la base d'imposition est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale.

Dégrèvements

La taxe foncière sur les propriétés bâties peut être dégrevée :

- pour immeuble vacant destiné à la location, si la vacance est indépendante du propriétaire, dure plus de trois mois et affecte la totalité de l'immeuble (Article 1389 du code général des impôts) : dégrèvement à prorata de la vacance de l'immeuble.

- sous condition d'occupation des locaux par les titulaires de l'allocation supplémentaire du fonds national de solidarité (Article 1390 du code général des impôts)

- pour les personnes âgées de plus de 75 ans ET ayant de faibles ressources (10 024 € pour une part majorée de 2 676 € par demi-part supplémentaire) (Article 1391 du code général des impôts) : dégrèvement total. Pour les propriétaires mariés, il suffit qu'un seul des deux propriétaires remplisse la condition d'âge. Pour les concubins, si un seul des deux remplit la condition, le dégrèvement sera de moitié.

- pour les personnes âgées de plus de 65 ans ET ayant de faibles ressources (10 024 € pour une part majorée de 2 676 € par demi-part supplémentaire) (Article 1391 du code général des impôts) : dégrèvement de 100 €. Pour les propriétaires mariés, il suffit qu'un seul des deux propriétaires remplisse la condition d'âge. Pour les concubins, si un seul des deux remplit la condition, le dégrèvement sera de 50 €.

La révision foncière des locaux commerciaux
L'article 34 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010 décrit les nouvelles modalités de la révision foncière des locaux commerciaux. Cette réforme doit aboutir à l'établissement d'une valeur locative 2013 en remplacement de l'ancienne valeur locative pivot de 1970. Elle abandonne notamment la notion de local-type, introduit le découpage des départements en secteur locatif et crée la notion de catégorie pour les locaux commerciaux. Une campagne de demande de déclarations est en cours sur le plan national pour la remise à plat de tous les locaux commerciaux pour aboutir à une imposition en 2017.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties
Les propriétés non bâties de toute nature situées en France sont imposables à la taxe foncière. Certaines catégories de propriétés ne sont jamais imposables, d'autres bénéficient d'exonérations temporaires.

Il existe aussi des exonérations que chaque collectivité territoriale peut choisir, ou non, d'instaurer (par exemple, l'article 1395B du Code général des impôts prévoit la possibilité d'exonérer les terrains plantés en arbres truffiers).

La base d'imposition est égale à 80 % de la valeur locative cadastrale.

Des dégrèvements sont également prononcés au profit des jeunes agriculteurs ou en raison de dommages subis sur certaines parcelles.

Enfin, la taxe foncière sur les propriétés non-bâties permet une exonération de 50 % de la part communale et intercommunale, qui peut passer à 100 % si la parcelle est située dans certaines zones spécifiques dont la conservation et la bonne gestion écologique sont d'intérêt public (ZHIEP parc national, parc naturel régional, réserve naturelle, site Natura 2000…). L'exonération de la taxe foncière sur les pour les parcelles non bâties situées en zone humide (article 1395 D du code général des impôts) vise à améliorer la préservation des zones humides en incitant les propriétaires à s’engager dans une gestion durable de celles-ci. La commune doit d'abord avoir arrêté une liste des parcelles cadastrales situées en zones humides. Si la loi Grenelle est votée conformément à son projet, il sera à minima, possible de se baser sur la sous-trame des zones humides de la trame verte et bleue, à défaut d’inventaire plus complet. Les propriétaires de ces parcelles seront exonérés de la taxe foncière sur les propriétés non bâties à condition de contracter un engagement de gestion favorable à la préservation des zones humides. Ce « contrat » signé avec l’État pourra être renouvelé tous les 5 ans.

Nouvelles majorations à partir de 2015

Depuis 2015, en application de l'article 82 de la loi de finances du 29 décembre 2012, la valeur cadastrale des terrains classés constructibles et situés dans une commune soumise à la taxe sur les logements vacants est majorée de 25%.

De plus, concernant vingt-huit unités urbaines soit 1 151 communes considérées comme des zones de tension immobilière suite au décret no 2013-392 du 10 mai 2013, une autre majoration s'ajoute. Elle est fixée, à partir du 1er janvier 2015, à 5 € par mètre carré, puis à 10 € par mètre carré à partir du 1er janvier 2017. Cette majoration s'applique de plein droit. Son produit revient à l'autorité compétente pour la réalisation du plan local d'urbanisme. La liste des unités urbaines concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Ces deux majorations ont pour objectif de lutter contre la rétention foncière et les comportements spéculatifs, toutefois de nombreux députés et le monde agricole s'inquiètent des conséquences sur l'agriculture péri-urbaine et la possible disparition de terres agricoles en zones urbaines pour faire place à de la construction. En effet, à titre d'exemple, juste en application de cette seconde majoration, une parcelle non bâtie située en zone constructible d'une contenance de 1 000 m² génère une augmentation de 5 000 euros de la base imposable de taxe foncière depuis 2015 puis de 10 000 euros à partir de 2017.

Notons qu’il a été décidé d'exonérer les agriculteurs, c'est-à-dire que les terrains appartenant ou donnés à bail à un agriculteur ne sont pas visés.

Les taux appliqués
Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties est calculé sur la base de la valeur locative du bien (inférieures à sa valeur sur le marché) sur laquelle sont perçues des parts régionale, départementale et municipale ainsi que, lorsqu'elles existent, des parts pour les communautés de communes et d'agglomération.

Les taux d'imposition sont votés par les collectivités territoriales (communes, départements, régions, certains EPCI).

Les taux concernant les EPCI sans fiscalité propre (syndicats de communes) sont calculés par l'Administration à partir du produit voté. Dans de nombreux cas, la taxe foncière est le principal impôt pour le financement des communes et les départements.

Impacts de la taxe foncière
La taxe foncière étant le plus souvent supportée par le propriétaire (sauf baux commerciaux, souvent), elle réduit la rentabilité de l'investissement locatif. Par suite, plus la taxe foncière est élevée, moins l'immeuble peut se vendre cher. En revanche, la TEOM est le plus souvent supportée par le locataire (sauf location meublée, souvent).

La taxe foncière, lorsqu'elle est déduite des revenus, réduit l'impôt sur le revenu (et les prélèvements sociaux). Ainsi, le propriétaire occupant ou le contribuable ayant peu de revenus se trouve relativement défavorisé par comparaison avec le propriétaire bailleur déclarant au régime réel (lequel peut aussi être lui-même propriétaire occupant par ailleurs).

La taxe foncière étant fixe (sauf quelques cas de dégrèvement) alors que le revenu locatif est aléatoire, elle contribuerait à rendre l'investissement immobilier difficile à prévoir. Au contraire elle contribuerait à rendre l'investissement immobilier prévisible car cette charge fiscale est fixe. Par ailleurs, les frais locatifs sont déductible de l’impôt sur le revenu, ce qui est utile lorsqu'un revenu immobilier s'accompagne de pertes.

Texte sous licence CC BY-SA 3.0. Contributeurs, ici. Photo : Sean Prior - Fotolia.com.

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