Agent immobilier, en savoir plus

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs. Il est généralement en contact avec ses confrères de la même branche, avec les mairies et communautés urbaines, les collectivités, les institutions, les avocats et les tribunaux...

Champ d'intervention
Il peut être varié. Les agents immobiliers ne sont pas limités par la loi à un domaine. L'expérience et leurs préférences ou modalité de rémunération les fait souvent se spécialiser ;

Certains répondent aux besoins des particuliers : logements, garages, terrains ; dans une diversité de situations urbaines ou rurales, de biens récents ou anciens, communs ou prestigieux.

10 % des agents immobiliers avec peu de mixité sont spécialisés en immobilier d'entreprise : bureaux, entrepôts, terrains industriels, commerces, activités spécifiques.

Présentation du bien
L'agent immobilier conseille le vendeur sur la façon de présenter son bien. S'il y a lieu, certains agents immobilier conseilleront nettoyage, réparations, rangement, « dépersonnalisation », réorganisation du mobilier allant parfois même jusqu'à l'utilisation des services d'un styliste professionnel. En France, ce phénomène, initié aux États-Unis sous l'appellation de home staging, peut être appelé « valorisation résidentielle » ou « valorisation immobilière ». Le but est d'améliorer l'image d'un bien pour arriver à le vendre.

Après cette étape, des prises de vues (photographie, vidéo, voire modélisation) seront souvent réalisées pour être diffusées par des publications sur Internet ou dans la presse spécialisée pour générer des prises de contact.

Actions commerciales
Les actions commerciales mises en œuvre par l'agent immobilier pour la vente du bien peuvent être : relance de son fichier de clients potentiels, pose de panneaux, annonces dans la presse, présentation dans une vitrine, diffusion sur internet, aussi bien sur le site de l'agence que sur des sites à diffusions multiples, campagne grâce à des imprimés.

Le secteur en France
Il n'existe en 2013 « aucun instrument permettant de recenser avec certitude le nombre de personnes titulaires de carte professionnelle actuellement en exercice » et « certains agents immobiliers ou administrateurs de biens peuvent, pendant la durée de validité de cette carte, qui est décennale, et non plus annuelle depuis une réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2006, cesser l'une ou l'autre de leurs activités sans aucune obligation de mentionner cette cessation auprès des préfectures ».

Fin 2012, il y avait environ 27 000 agences immobilières en France (après que 3 000 d’entre elles aient fermé cette même année)

En moyenne annuelle dans la période 2008-2010, les 56 000 entreprises du secteur immobilier auraient réalisé un chiffre d'affaires HT de 15,1 Md€ pour une valeur ajoutée de 7,5 Md€, avec 114 000 salariés, sans compter les indépendants. Il y avait 32 000 agences en 2008 contre 17 000 dix ans plus tôt, en raison de l'augmentation du volume des transactions lors de cette décennie. En 2013, les agents immobiliers gèrent 35 à 40 % du marché locatif français. 

Cadre juridique
Les activités concernant les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et de son décret d'application du 20 juillet 1972. Elle s’applique à toute personne physique ou morale qui, d’une manière habituelle, et même à titre accessoire, se livre ou prête son concours aux opérations portant sur les biens d’autrui ( transaction ou la location d'immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière). Les activités d’entremise et de gestion soumises à cette réglementation sont visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

Les activités d’entremise et de gestion concernées portent sur :

- l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
- l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
- la cession d’un cheptel mort ou vif ;
- la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
l’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
- la gestion immobilière ;
- à l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
- la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L.121-60 et suivants du code de la consommation.

Par contre ceci ne s'applique pas aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et représentants de sociétés de construction pour leurs mises en vente qui relèvent d'une autre législation.

Carte professionnelle
Une carte professionnelle obligatoire est délivrée par la préfecture du département du siège de la société exerçant, à la condition de justifier de l'aptitude professionnelle et ne pas souffrir d'une incapacité ou de l'interdiction d'exercer, et d'être couvert par une garantie financière pour les fonds déposés fournie par une assurance agréée ainsi que par une assurance responsabilité civile professionnelle (la garantie financière n'est plus obligatoire pour les professionnels ne recevant plus de fonds depuis juillet 2010 et ce à la suite de l'application d'une directive européenne). Il existe deux cartes depuis janvier 2006 : pour la vente d'immeubles dite « transactions sur immeubles et fonds de commerce » carte « T » d'une validité 10 ans, pour la gestion de biens loués dite « gestion immobilière » carte « G » et pour l'activité de « marchand de listes » (soumis à la loi Hoguet depuis la loi no 94-624 du 21 juillet 1994).

Habilitation
Une habilitation doit être confiée par un titulaire de la carte à un collaborateur n'étant pas frappé d'une incapacité. Les agents commerciaux non salariés ne peuvent pas détenir de fonds, ni rédiger des contrats, sauf les mandats, ou donner des conseils juridiques.

Ce collaborateur, dit « négociateur immobilier » a pour mission de mettre en contact un acheteur éventuel avec un vendeur, un preneur éventuel avec un bailleur. Par sa connaissance des prix du marché immobilier français, des biens disponibles sur chaque secteur, de la nature de la demande et de l'offre (grâce à une veille commerciale sur le marché), il participe à la bonne réalisation des transactions.

Mandat
Les clients de l'agent immobilier le mandatent pour une mission précise : mettre en vente ou en location leur bien immeuble ou rechercher un bien qui correspond à leurs attentes.

Ce mandat prend la forme d'une convention écrite en application des dispositions du code civil pour les contrats, précisant les conditions de manipulation de fonds ainsi que les conditions de détermination de la rémunération et de la partie voire des parties en ayant la charge.

Incapacité
L'agent est frappé d'incapacité d'exercer sa profession en cas de condamnation depuis moins de dix ans pour un crime ou à trois mois de prison ferme pour un délit d'escroquerie, de recel, de blanchiment, de corruption, de faux, d'association de malfaiteurs, de trafic de stupéfiants, de proxénétisme, d'exploitation de personnes, d'infraction à la législation sur les sociétés commerciales, de banqueroute, de prêt usuraire, de jeux de hasard, de trafic financier, de fraude fiscale, de piratage informatique, de discrimination ou pour infraction à l'urbanisme, à la consommation, au code du travail. De même, la destitution d'une profession réglementée ou une faillite personnelle induit cette incapacité.

Aptitude
L'agent immobilier doit justifier d'une aptitude professionnelle pour obtenir la carte professionnelle. Celle-ci est justifiée par un diplôme de niveau baccalauréat +3 dans des études juridiques, économiques ou commerciales ; un diplôme d'IUT ou un BTS immobilier ; le diplôme de l'Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble ; les architectes, les sociétés d'architecture et les agréés en architecture pour la mention gestion immobilière (carte G). Par ailleurs, elle peut provenir d’une expérience professionnelle de trois ans pour les titulaires du baccalauréat ou de dix ans sinon, réduite à quatre ans pour les cadres d'entreprise; cette expérience pouvant être réduite de moitié pour les responsables desuccursales.

Honoraires
En contrepartie de son activité, l'agent immobilier reçoit une rémunération. Plafonnés en 1974 par un barème national, les honoraires ont été libérés en 1986,  mais doivent être affichés dans la vitrine et dans les lieux d'accueil du public de l'agence. Ils sont fixés dans le mandat de vente ainsi que la partie en supportant la charge. Leur montant et la partie en ayant la charge sont obligatoirement rappelés dans le contrat de vente ou compromis de vente (l'avant-contrat). Dans le cadre d'un mandat de location, le montant total des honoraires sera divisé en part égale entre le locataire et le propriétaire.

Dans le cadre d'une publicité, la rémunération de l'intermédiaire lorsqu'elle est à la charge du locataire ou de l'acquéreur et qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé, doit obligatoirement être mentionnée toutes taxes comprises.

Les barèmes habituels varient en fonction du montant de la transaction : plus le prix de vente d'un bien sera élevé, moins le pourcentage de commission sera élevé. Les agences immobilières perçoivent en moyenne de 6,5 % d'honoraires TTC pour des biens de moins de 150000€ à 3,5% pour des biens de plus de 450000€, 4,8% de 150000 à 300000€ et 4% de 300000 à 450000€ ; et 8 % HT pour les transactions commerciales : fonds de commerces, chambre d'hôtes, hôtels, magasins, bureaux, etc.

Aucun règlement n'est dû, exigible ou acceptable avant qu'une opération soit constatée dans un acte authentique de transfert de propriété (signature de l'acte chez le notaire), sauf si le mandant est un professionnel auquel cas un règlement est possible avant la conclusion effective de l'opération. En cas d'échec du contrat de vente, il n'a donc pas droit à cette rémunération, mais il peut demander une réparation du préjudice subi à la partie par qui l'abandon du contrat est arrivé, si le mandat précise une clause d'exclusivité s'il a été évincé de la vente, pénale ou aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans son intermédiaire .

Afin que l'acquéreur puisse bénéficier d'une réduction sur le calcul de l'assiette des droits de mutation et des émoluments du notaire (fixés par décret), il est d'usage de mettre ceux-ci à la charge de l'acquéreur : de cette façon, le prix de vente pris en compte à l'acte authentique est le prix « net vendeur ». Sans cette disposition, le coût total serait augmenté de 5,09 % de droits de mutations et des émoluments du notaire (environ 1 % TTC pour les transactions habituelles) calculées sur la commission. Il est cependant possible de conserver la charge des honoraires au vendeur, ce qui est habituel lorsqu'il est professionnel : en effet, il pourra récupérer les 19,60 % de TVA ce qui est préférable. Une autre possibilité de réduire les frais d'enregistrement consiste à établir une liste de valeurs mobilières laissées dans le bien exemple : meubles de cuisine, électroménager etc.) et d'attribuer une valeur à chaque objets. En effet, comme les frais d'enregistrements sont calculés sur des biens « immobiliers » et non pas sur des bien mobiliers, l'administration fiscale autorise cette réduction.

Le négociateur immobilier, employé dans une agence immobilière, est rémunéré à la commission. Le montant de ses commissions est calculé en fonction du contrat qu'il a signé avec celle-ci et peut varier en fonction de son statut : salarié VRP ou agent commercial.

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