Baux commerciaux : règlement des litiges sur les charges et travaux

La loi du 18 juin 2014, apporte un élargissement des compétences de la commission des baux commerciaux qui va pouvoir être saisie pour les litiges relatifs aux charges et aux travaux. Deux points sont donc à développer dans le nouveau domaine d’intervention de la commission : les charges et les travaux avec une chronologie particulière pour les baux conclus avant et après l’application de la loi... 

De manière générale, il est communément admis que le locataire devra s’acquitter en sus de son loyer, des accessoires, charges et taxes. Avec une précision importante : le remboursement de ces charges, ne pourra être demandé par le bailleur que si et seulement si il est prévu par le contrat.

Avant le 5 novembre 2014, la détermination contractuelle des charges locatives pouvait être radicale en reportant tout sur le locataire ou encore en stipulant un forfait.

Pour la gestion des charges de ces baux, il est nécessaire de se reporter à la lecture du bail lui-même. Nous porterons notre attention sur les remboursements qui doivent être expressément visés par le bail afin d'être imputés au locataire avec une attention particulière pour les dépenses qui suivent : 

Les grosses réparations
Les baux rédigés avant cette date, permettent de transférer l’intégralité des travaux de toutes sortes au preneur à condition que le contrat prévoit expressément le transfert de ces charges. 

Vétusté
Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou un cas de force majeure.

La vétusté est définie comme l’état de ce qui est abimé par le temps. La détérioration des lieux loués ne doit pas avoir été provoquée par un usage anormal ou par le fait du locataire. Seul le temps doit avoir provoqué les délabrements constatés.

Cependant, et à l’instar des grosses réparations, le bail pouvait prévoir expressément le transfert des travaux ; auquel cas, ils étaient à la charge du preneur. 

Travaux imposés par l'administration
L'activité de l'exploitant est soumise à diverses règlementations imposant des normes de conformité et la jurisprudence estime que l’exécution des travaux imposés par l'administration tient de l’obligation de délivrance du bailleur. Ces travaux sont donc à sa charge.

Pour les baux conclus après le 5 novembre 2014, la règle du jeu change de manière importante et c’est l’article R 145-35 du code de commerce qui détermine une liste des accessoires, charges et taxes qui ne pourront plus être imputés au locataire : 

« Ne peuvent être imputées au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnés à l’article 606 du code civil, ainsi que le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4°) Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5°) Dans un ensemble immobilier, les charges, des impôts, taxes et redevances et du coût relatifs à l’ensemble immobilier peuvent être conventionnellement pondéré. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées au 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur communique à chaque preneur ; 

A n’en pas douter, les avis rendus par les commissions départementales de conciliation des baux commerciaux seront conformes aux exigences de la loi. 

Article rédigé par Jean Pinsolle Membre de la commission départementale des baux commerciaux de Paris et du Val de Marne, expert en évaluation immobilière, dirigeant de Martinez et Associés.

Photo : Fotolia.com.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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