La reprise du marché immobilier va-t-elle se maintenir ?

La récente et subite augmentation des volumes  des transactions ces six derniers mois augure-telle d’un renversement de tendance pérenne des volumes et des prix ? En d’autres termes, a-t-on touché un point bas ? Dans leur note de conjoncture du 21 janvier dernier, les notaires de France tentent de répondre à cette question...  

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Retour de la fluidité
La reprise constatée depuis le printemps 2015, qui a ramené de la fluidité au sein du marché immobilier, ne se dément pas, alors que l’on aurait pu croire à un effet de saisonnalité. Néanmoins, des disparités existent par marché et par région, certains marchés étant devenus vendeurs, d’autres acquéreurs. S’agissant des marchés d’utilisateurs (acquéreurs qui achètent pour se loger), ils se tendent car les stocks se vident. Cela touche notamment le marché des studios et des deux-pièces à Paris intra-muros, ou celui des 2/3 pièces en banlieue parisienne où la négociation est quasiment impossible pour les acquéreurs, mais également dans certaines villes dynamiques de province. Pour entretenir cette fluidité, les conditions d’allocation du PTZ nouvelle formule dans l’ancien - en vigueur depuis le 1er janvier 2016 - devraient être plus incitatives, surtout pour les biens dont le prix au m² ne dépassera pas 4 000 euros en Ile-deFrance et 2 500 euros en province. Quant aux investisseurs, ils favorisent davantage des investissements en dehors des grandes métropoles où les rendements locatifs sont supérieurs compte tenu des prix.

Une hausse en trompe-l’œil
La hausse annuelle des volumes doit être relativisée. En Ile-de-France, sur une année glissante, les volumes restent ainsi inférieurs de 10 à 15 % par rapport aux niveaux connus dans les meilleures années de la période 1999-2007. Sur l’ensemble des départements de province, les mêmes chiffres restent inférieurs de 8 %. Quant aux prix, si la tendance de fond de ces trois derniers mois est à la hausse, elle ne fait qu’effacer les six mois de baisse précédents. La perspective est donc plutôt positive avec un début d’inversion de la courbe, mais la progression annuelle lissée est quasi nulle. Ce n’est que si la tendance continue sur ce rythme que l’on pourra constater une progression réelle. Stop ou encore? Les faisceaux d’éléments positifs

Sans pouvoir parler d’alignement des planètes, on peut constater un faisceau d’éléments favorables: - les taux d’intérêt restent bas et, dans l’hypothèse d’une remontée, les acquéreurs potentiels hésitant encore se décideraient vraisemblablement avant qu’ils ne deviennent trop chers; - le stock de biens à vendre reste important; - la reprise économique constatée en Europe devrait entraîner un regain de confiance.

Le pouvoir d’achat
Les taux bas rendent l’argent moins cher et amplifient les effets de la baisse des prix alors qu’elle pourrait paraître insuffisante à certains acquéreurs. Ces taux bas resolvabilisent certaines personnes qui ont, dès lors, à nouveau les moyens de se porter acquéreurs et permettent à d’autres d’acheter un bien de valeur plus élevée. De plus, les aides, notamment fiscales, viennent en soutien de cet effet de levier. On a ainsi pu constater les effets bénéfiques de la loi Pinel dans l’immobilier neuf. On regrettera néanmoins que d’autres mesures fiscales viennent contrebalancer les avantages ainsi donnés, comme l’augmentation des droits d’enregistrement lors de l’achat. Côté investisseur, face à la récente chute des marchés boursiers, le faible rendement des placements financiers et les risques importants de perte en capital, on pourrait assister à un report des placements de la bourse vers l’immobilier, bien tangible et réputé plus sûr, offrant, compte tenu de la baisse des taux, une rentabilité équivalente.

La psychologie
L’affection des Français pour l’immobilier ne s’est jamais démentie. On peut se demander si l’on n’assiste finalement pas aujourd’hui à ce que l’on a pu constater en 2010/2011 qui avait vu les transactions et les prix de l’immobilier subitement augmenter. Après plusieurs mois de marché attentiste dans lequel les acquéreurs ont différé leur projet d’achat pour voir jusqu’où pouvait aller la baisse, nous avons observé qu’ils se décident plus rapidement à l’achat au regard d’un élément extérieur (remontée des taux, reprise à la hausse des prix, avantage fiscal), à l’image d’un ressort qui a été comprimé et qui se détend soudainement. La reprise est réelle mais jusqu’à ce jour, le phénomène ne permet que de rattraper le déficit enregistré sur les premiers mois de l’année 2015; le maintien des conditions actuelles du marché, notamment et surtout de sa fluidité, devrait inscrire l’année 2016 vers un retour aux volumes des grandes années. 

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