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Immobilier d'entreprise en IDF : 2015 a été encourageante

La demande placée a rebondi au 4ème trimestre 2015 en raison de la bonne tenue des transactions < 5 000 m2 et du sursaut des transactions > 5 000 m2. Les 708 800 m2 placés (la 3ème meilleure performance trimestrielle depuis 2008) permettent à 2015 de dépasser légèrement les volumes commercialisés en 2014 (+ 1 %), avec 2,2 millions de m2 placés...

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Ce niveau est à mettre en regard de l’amélioration de la croissance économique et de la confiance, même si celles-ci sont contraintes et fragiles...

D’ailleurs la plupart des mouvements restent motivés par l’optimisation des surfaces, et les extensions restent rares. Schématiquement, 2015 connu un marché à 2 vitesses. D’un côté les surfaces < 5 000 m2 affichent une belle performance, au plus haut depuis 2007. De l’autre les grandes surfaces sont en net retrait, les 56 transactions totalisant 713 600 m2, 2ème plus faible volume en 10 ans. À cet égard, le ratio surfaces < 5 000 m2 / surfaces > 5 000 m2 atteint 2,1, un record depuis l’an 2000.

Avec près de 1 million de m2 placés, Paris intramuros a réalisé sa meilleure performance depuis 2006 grâce à des transactions < 5 000 m2 dépassant les 730 000 m2 pour la 1ère fois en 15 ans. Paris Centre Ouest a aussi bien performé : + 18 % en 1 an, au plus haut depuis 2007 et 2ème meilleure performance des 15 dernières années. Plus de 1 200 transactions y ont d’ailleurs été recensées, un record. Le Croissant Ouest a lui aussi bien performé, mais poussé par les grandes transactions ; à cet égard, notons que le secteur a accueilli 3 des 4 transactions > 40 000 m2 observées en ile-de-france. Avec 140 900 m2 commercialisés, La Défense a bénéficié d’un assez bon niveau d’activité pour les petites et moyennes surfaces et d’un niveau modeste pour les transactions > 5 000 m2 après un bon cru 2014. Le plus bas niveau de commercialisations depuis au moins 15 ans en 1ères Couronnes s’explique par le manque de grandes transactions. La demande placée en 2ème Couronne a résisté d’un an sur l’autre mais reste sensiblement en-deçà de son niveau de longue période. Si le secteur des technologies de l’information a participé à l’animation du marché parisien des petites et moyennes surfaces, les industries au sens large ont polarisé plus de 30 % des surfaces > 1 000 m2 en ile-de-france, suivies par la finance - assurance (18 %) et le secteur public (13 %).

Offre immédiate en légère baisse annuelle
Au 1er janvier 2016, l’offre immédiate en Ile-deFrance enregistre une baisse de - 3 % sur un an pour s’afficher à 3,9 millions de m2, soit un taux de vacance de 6,9 %. Après avoir atteint son plus bas niveau en 5 ans, la part des locaux neufs ou restructurés dans le stock vacant s’affiche à 18 %. Dans Paris Centre Ouest (4,7 % de vacance), la janvier2016 pénurie de locaux de qualité et / ou adaptés aux exigences de modernité et technicité exprimées par un certain nombre d’entreprises perdure, notamment dans les arrondissements du Centre.

Paris Sud affiche un stock contenu (4,4 % de vacance) mais en hausse dans Paris 15 avec la livraison notable de l’opération « Qu4drans ». L’Ouest francilien (La Défense et le Croissant Ouest) présente un taux de vacance supérieur à 10 % et concentre 47 % du stock neuf et restructuré de la région. En 1ères Couronnes, le taux de vacance s’établit en moyenne à 8,7 %. UNE OFFRE FUTURE CERTAINE CONTENUE Début 2016, l’offre future certaine représente plus d’1,6 million de m2 attendus (dont 1 million de m2 > 5 000 m2), un niveau stable sur un an après le point bas du 2T 2015. Les lancements « en blanc » ont toutefois été plus nombreux en 2015 avec 28 opérations recensées (dont 14 constructions neuves) contre 14 en 2014. L’offre future neuve / restructurée francilienne apparaît toujours maîtrisée, plus de la moitié des surfaces actuellement en chantier dans la région étant déjà pré-commercialisée.

L’offre probable en repli
L’offre future probable > 5 000 m2 (avec délais glissants) s’est résorbée tout au long de l’année 2015. La pré-commercialisation de programmes prêts à démarrer et l’abandon de quelques projets d’envergure en sont les principales raisons. 3,1 millions de m2 probables sont ainsi recensés début 2016, dont 2,2 millions de m2 à construire ou à restructurer au travers de 90 projets. TENUE DES VALEURS DANS PARIS, LOYERS ÉCONOMIQUES INCITATIFS EN PÉRIPHÉRIE Après plusieurs années de baisse, les valeurs locatives faciales se sont globalement stabilisées en 2015, excepté pour certains actifs situés dans les zones suroffreuses. Les avantages commerciaux demeurent conséquents et ont en moyenne représenté 20,4 % du loyer facial en Ilede-France pour les locations > 1 000 m2 au 3ème trimestre 2015, avec des disparités entre Paris Centre Ouest (15,5 %) et la zone La Défense - Croissant Ouest (22,2 %). Le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest est stable sur le trimestre, à 724 € HT HC/m2/an, avec un écart de valeurs progressivement réduit entre le Centre et l’Étoile. À La Défense, il se maintient en 3 mois à 467 € et s’affiche à 458 € dans le Croissant Ouest, en lien avec des immeubles de qualité loués, notamment à Neuilly-sur-Seine.

Perspectives 2016 : vers une hausse de la demande placée ?
Si l’optimisation des surfaces et des coûts restera une motivation majeure des mouvements, ils devraient être favorisés par la modeste amélioration de la croissance économique française même si le chômage reculera peu en 2016. Notre scenario central prévoit une demande placée dépassant le niveau de 2015, pouvant tutoyer les 2,4 millions de m2 placés. il s’appuie notamment sur un volume important, supérieur à celui de 2015 à la même époque, de grandes transactions dont les négociations sont d’ores et déjà bien avancées. Ceci ajouté au volume restreint d’offres de surfaces attendues en 2016, la raréfaction de l’offre immédiate de qualité devrait se poursuivre en 2016. Cela devrait favoriser une réduction a priori modérée des avantages économiques dans les secteurs les plus contraints. Les autres devraient poursuivre leur retour progressif vers l’équilibre.

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Source : CBRE. Photo : Philip Lange - Fotolia.com.

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