Prix de l’immobilier : le droit de préemption utilisé pour contrôler les prix

La mairie communiste de St Ouen utilise depuis plusieurs années le droit de préemption pour contrôler les prix de l’immobilier (autour de 4000 €/m²). Chaque fois qu’elle pense qu’une transaction se fait à un prix trop élevé, elle use de son droit de préemption. Le vendeur n’a alors d’autre choix que d’accepter un rabais de prix ou de contester auprès des tribunaux…

Le Droit de préemption urbain (DPU)
Une commune ou un établissement public de coopération intercommunale peut instaurer sur son territoire le droit de préemption urbain (DPU) lorsque la commune est dotée d'un PLU (Plan local d'urbanisme ou d'un POS (Plan d'occupation des sols). La loi "Urbanisme et Habitat" de 2003, permet également aux communes dotées de cartes communales d'instituer un droit de préemption. Une collectivité territoriale peut être bénéficiaire et délégataire d'un droit de préemption.

Ce droit de préemption peut être « simple » ou « renforcé ».

Le droit de préemption simple : il permet à la commune ou à son délégataire d'être prioritaire sur l'achat d'un bien mis en vente.

Le droit de préemption dit « renforcé » : il permet d'étendre son application à des biens qui en étaient normalement exclus, en particulier, aux ventes de lots de copropriété et aux immeubles construits il y a moins de dix ans.

Toutes les ventes de biens immobiliers situées dans les zones où un DPU est instauré doivent préalablement faire l'objet d'une Déclaration d'intention d'aliéner (« DIA ») permettant à la mairie d'être informée des transactions en cours et d'indiquer si elle souhaite ou non exercer son droit de préemption.

Cependant, ce droit ne peut en théorie être appliqué que s'il est associé à un véritable projet d'intérêt général, par exemple dans le cadre de la rénovation urbaine ou de la construction de logements sociaux aidés. Ce qui n’est pas toujours le cas à St Ouen. Le caractère architectural d'un bâtiment, quel que soit son intérêt, ne peut justifier à lui seul, l'application d'un droit de préemption par la mairie.

Le montant de la préemption est fixé par le bénéficiaire du droit de préemption, après avis de France Domaine (service de l'État), contrairement à l'avis souvent répandu, la mairie n'a pas obligation de suivre l'information du prix de marché.

Préemption à un prix inférieur

La collectivité peut proposer un prix inférieur à celui demandé par le vendeur.

Dans ce cas, le vendeur a deux mois pour soit :

- accepter le prix proposé par la collectivité. Puisqu'il y a accord, la vente se fait donc au profit de la collectivité
- refuser de vendre au prix déterminé par la personne publique, et demander que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation
- renoncer à l'aliénation (i.e. au transfert à autrui de sa propriété)

Le silence du propriétaire pendant les deux mois suivant la décision de préemption vaut renonciation à l'aliénation.

En cas de refus d'aliéner au prix fixé par la personne publique, le propriétaire peut demander au titulaire du droit de préemption de saisir le juge de l'expropriation afin qu'il détermine la valeur du bien. Devant ce juge, la présence d'un avocat n'est pas obligatoire. Toutefois, le propriétaire a intérêt à s'entourer de conseils éclairés, car il doit argumenter la valeur de son bien, notamment en produisant des références de ventes de biens comparables au sien à un prix justifiant son évaluation. Depuis l'intervention de la Loi Urbanisme et Habitat, le vendeur peut demander à l'administration fiscale de lui communiquer des éléments justificatifs du marché immobilier.

L'administration en fera de même et le juge, après visite des locaux, fixera un prix. Bien évidemment, les voies de recours habituelles des jugements judiciaires s'appliquent (appel, pourvoi en cassation).

Au terme de cette procédure de fixation judiciaire du prix, plusieurs cas peuvent se présenter :

Vendeur et collectivité sont d'accord sur le prix fixé par le juge. La vente se fait donc au profit de la collectivité.

Le vendeur estime le prix insuffisant : il renonce à la vente et demeure propriétaire de son bien qu'il peut utiliser comme il l'entend. S'il envisage à nouveau de vendre, il devra souscrire une nouvelle DIA, permettant ainsi l'ouverture d'une nouvelle procédure de préemption fondée sur le nouveau prix du vendeur.

La collectivité estime le prix fixé par le juge exagéré et renonce de ce fait à la procédure de préemption. Dans ce cas, le propriétaire peut vendre librement son bien, pendant 5 ans, au prix fixé par le juge, indexé sur l'indice du coût de la construction.

Si le vendeur et la collectivité ne se prononcent pas officiellement dans le délai de 2 mois après que la fixation judiciaire du prix est devenue définitive, ils sont censés accepter ce prix et la vente doit donc être conclue.

Contentieux
Indépendamment du contentieux sur la valeur de la propriété préemptée, mentionnée au paragraphe Préemption à un prix inférieur, le propriétaire, l'acheteur et le préfet (dans le cadre du contrôle de légalité) peuvent contester la légalité de la décision de préemption, soit sur la forme (la décision n'est pas signée par une personne régulièrement habilitée, la procédure n'a pas été respectée, la décision n'est pas ou mal motivée), soit sur le fond (la décision de préemption est prise pour un motif irrégulier).

Ce contentieux se fait dans le cadre du recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, et ne nécessite pas l'intervention obligatoire d'un avocat (mais son assistance est recommandée pour les personnes qui n'ont pas une bonne connaissance de cette procédure).

Dans l'hypothèse où la décision de préemption serait annulée par le tribunal administratif après que la vente à la commune a été signée, l'administration devra proposer au vendeur et à l'acheteur évincé la rétrocession de la propriété.

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